En los últimos días y a raíz del incremento en los precios de los alquileres, apareció una interesante propuesta del Gobierno para que los bancos ofrezcan una línea de créditos hipotecarios cuya cuota fuera equivalente al valor de un alquiler.
La idea generó muchas críticas de los especialistas que la consideraron difícil de implementar.
Me propongo en esta nota nota explicar porqué creo que la propuesta es buena y viable.
Para ser gráficos supongamos que una familia alquila un departamento cuyo valor de mercado es de $ 100.000, pagando un alquiler de $ 600 por mes.
Si saca un crédito por ese monto con las actuales tasas debría pagar un interés del orden del 14% anual (costo financiero total), por lo que algunos economistas han sostenido que solo para que el capital no crezca (no hablemos ya de ir pagando la deuda), habría que pagar $14.000 anuales (casi $1.200 por mes) en concepto de intereses. Este valor naturalmente estaría muy alejado del costo del alquiler.
El error es que se confunden los valores nominales con los valores reales.
En rigor, si el inquilino saca el crédito y paga 600 pesos por mes de cuota, pues habrá pagado un interés del 7,2% al a cabo del primer año, por lo que su deuda será ahora aproximadamente igual a $107.000. El segundo año pagando una cuota de $650, cubre otra vez el 7% de interés, pasando su deuda a los $114.500. Así sucesivamente, año tras año abona el valor de un alquiler y el monto de su deuda va creciendo a un 7% anual.
Lo interesante es que en Argentina los precios crecen mucho más que el 7% anual, por lo que en términos reales aún cuando la deuda aparentemente crece, se está licuando.
Concretamente, suponiendo que la argentina mantenga tasas de inflación del orden del 12% anual, pues al cabo de 30 años una deuda que crece al 7% se licúa en términos reales un 75%, o sea que a valores de hoy, el inquilino sería dueño del departamente desembosando solo $25.000 (si la inflación fuera solo del 9% como pretende el Gobierno, pues se licuaría prácticamente la mitad de la deuda en ese lapso).
Para el lector desconfiado, esto sucede así porque en Argentina la gente deposita dinero en bancos que le dan una rentabilidad real negativa (le pagan 6% por un plazo fijo, cuando la inflación es del 12%), permitiendo que las entidades financieras presten dinero prácticamente gratis en términos reales.
De todos modos y para finalizar, no todas son rosas para la propuesta del gobierno porque es cierto que hay que considerar que si mucha gente accede al crédito, pues los precios del metro cuadrado subirán por una obvia cuestión de oferta y demanda, por lo que en todo caso la autoridad de aplicación debería programar y planificar el otorgamiento de préstamos para darle tiempo suficiente a la oferta para que cubra el faltante.
Martin Tetaz es Economista, egresado de la Universidad Nacional de La Plata, especializado en Economía del Comportamiento, la rama de la disciplina que utiliza los descubrimientos de la Psicología Cognitiva para estudiar nuestras conductas como consumidores e inversores. Actualmente es Diputado Nacional.